Башкирия: Дом с видом на «Ультру»

Точечная застройка в Уфе сегодня стала «политическим вопросом»: не только проблемой обиженных жителей и уставших от потока жалоб властей, но и крупного бизнеса. Неоднозначные решения по выделению земли, выдаче разрешений на строительство ставят под удар масштабные планы по привлечению инвестиций в республику. Бизнес сначала встречают чак-чаком и кумысом, а потом при попустительстве властей начинают «кошмарить»… Очередной конфликт в этой сфере разгорелся на улице Бакалинской.

^{Стоянка ТКЦ «Ультра»  загружена в любое время суток.}

Бывают без стоянки и подъездных путей

Одной из главных проблем точечной застройки является отсутствие стоянки (или ее номинальность), а зачастую даже подъездных путей. Недавно в уфимском фейсбуке резонансно прозвучал «крик души» известного уфимского предпринимателя, у которого на землю с собственным фитнес-центром пытаются наложить ограничения – сервитут. За скобками остается вопрос, как давалось разрешение, если это касается чужой частной собственности?

«… И лёгким движением руки накладывают на весь соседний наш земельный участок (частная собственность) публичный сервитут. Да вроде как нам и не жалко, да только теперь на нашей земле мы не можем ни строить, ни еще много чего делать. Это как если бы вы купили в деревне дом с землёй, но в вашем дворе парковаться может вся деревня», – из соцсетей Адиля Юлдашева.

Но оказалось, что подобные случаи для Уфы – вполне обычное явление, если даже общественность воспринимает их как вопиющие. Вот что пишет в последнем иске в Арбитражный суд (есть в распоряжении редакции) к Администрации ГО город Уфа и двум коммерческим структурам Асия Тодышева:

– На земельном участке с кадастровым номером 02:55:010910:2760, который принадлежит мне на праве собственности, завершено строительство многоквартирного жилого дома. Адрес ул. Бакалинская, д.33/2. Мне принадлежит помещение в этом доме, однако в данный момент времени я не могу пользоваться им в связи с тем, что нет возможности завести строительные материалы для производства отделочных работ. Причина – отсутствие проезда на прилегающую придомовую территорию. Ранее проход был – суд устанавливал ограниченный сервитут на земельном участке, арендатором которого является ООО «Деловой центр», но его срок закончился в 2020 году.

Далее в исковом заявлении говорится, что «проезд к нашему дому, в котором расположено мое помещение, со стороны улицы Айской еще не построен, о чем свидетельствует ответ из Администрации ГО г. Уфа: в настоящее время ведется разработка проекта планировки и проекта межевания территории, на основании которых будет построено дорожное полотно.

Цифра:

97646913,48 руб. потратили арендаторы на благоустройство земельного участка вокруг ТКЦ «Ультра». Они несут бремя по его содержанию: оплачивают арендную плату, очищают от снега и мусора, освещают, охраняют… И считают, что сквозной проезд по территории выделенного им в аренду земельного участка нарушает их права, тем более, что строительство многоквартирного жилого дома с возможным обременением с ними не согласовывалось.

Редакция уточнила, действительно, ранее было решение Арбитражного суда Башкирии об удовлетворении исковых требований ИП Тодышевой Асии Абдрахмановны с установлением ограничения на земельном участке, находящегося в муниципальной собственности и принадлежащего на праве аренды ООО «Деловой центр» и ООО «Лента» (ТКЦ «Ультра») на срок до 31.12.2020. При этом была выбрана мера «разумной достаточности» – четыре большегрузных автомобиля в день при строительстве многоквартирного жилого дома, свободный проезд спецтехники с оплатой около 10 тыс. рублей в месяц.

Вроде бы, дело простое? Городским властям, выдавшим разрешение на строительство дома без подъездных путей, легче в очередной раз надавить на торговый центр «Ультра», а потом арбитраж судебным решением наложит обременение. Ведь действительно, по арендованной земле местным жителям удобнее ездить домой – территория асфальтирована, всегда очищена и освещена. В общем, вполне обычный «уфимский колхозный  бизнес» – «это как если бы вы купили в деревне дом с землёй, но в вашем дворе парковаться может вся деревня».

Странным нам показалось еще одно обстоятельство. В иске утверждается, что иного проезда к дому просто нет. Но стоит выехать на место, как сразу видно – рядом проходит еще одна дорога – прямо на улицу Айскую, не задевая территорию «Ультры», и по ней весьма активно снуют грузовые машины.

У нас бизнес, а не проездной двор!

В ответ на иск в арбитражный суд торговый центр «Ультра», а именно о нем идет речь в исковом заявлении, пишет письмо в городскую администрацию (напомним, к которой тоже подан иск). Крупный федеральный бизнес явно не желает быть по факту «проездным двором». Тонко намекает о вложенных в республику инвестициях и просит мэра Сергея Грекова проверить: насколько законно вообще возведен многоэтажный жилой дом по адресу: РБ, г. Уфа, ул. Бакалинская, дом 33/2. И эта просьба идеально вписывается в активизацию работы самой администрации Уфы в этом направлении.

В письме также говорится, что «при заключении с нами договора аренды земельного участка, строительство объектов недвижимости на соседнем участке не предполагалось». Редакция попыталась самостоятельно разобраться в разрешительных документах. И даже при самом поверхностном их рассмотрении создается впечатление, что возводился не большой жилой дом, а какой-то «сферический конь в вакууме».

Глава Башкирии Радий Хабиров попросил прокурора республики Владимира Ведерникова провести проверку крупных застройщиков Уфы. Глава республики особое внимание обратил на деятельность «Генподрядный строительный трест №3», ГК «ПСК-6», «Компания «СУ-3».

Так, Государственный комитет РБ по жилищному и строительному надзору честно пишет, что «Проектом предусмотрено использование дополнительной территории на период строительных работ…», судя по всему – открытой парковки торгового центра, принадлежащей ООО «Деловой центр». Что будет после строительства, не понятно. Даже удивляет, что в рекламных объявлениях о продаже квартир в этом доме не писали, что в качестве бонуса идет бесплатная охраняемая стоянка торгового центра… Но при этом та же мэрия сдает участок в аренду «Ультре», как можно без согласований с ней утверждать проект строительства?

Понятно, что уже обустроенную территорию удобнее использовать для стоянки и проезда. Но, напомним, речь идет о том, что это мешает другому бизнесу! Более того, в распоряжении редакции есть результаты экспертизы, в которых говорится, что застройщик и жители вполне могу пользоваться альтернативным проездом. Он идет через земельные участки и земли общего пользования и представляет собой дорогу шириной в 3,6 и общей длиной 654,03 метра, общей площадью 2355 кв.м. На момент проведения экспертизы выезд активно используется для проезда грузового автотранспорта. Естественно, выезжать по нему не так удобно, как через «Ультру». И для создания условий для плотного трафика этот проезд нужно облагородить. Может быть, дело именно в этом? По всей видимости, вкладываться никто не хочет. Действительно, для чего? Ведь есть практически бесплатный выезд через ТКЦ.

Нельзя сказать, что сложившаяся конфликтная ситуация, которая явно была спровоцирована выдачей неоднозначного разрешения на строительство без нормальных подъездных путей, осталась без внимания властей. Так, на уровне Кировского района Уфы компромисса достичь не удалось. Рекомендации чиновников – «в случае отсутствия двухстороннего соглашения об урегулировании конфликтной ситуации, выполнить въезд на стройплощадку со стороны продолжения улицы Айской и предоставить на согласование в Администрацию Кировского района ГО г.Уфа РБ и УКХиБ Администрации ГО г.Уфы откорректированный стройгенплан» – так и остались на бумаге. Власти не настаивали, и вносить изменения в генплан так никто и не стал. Вопрос оставили подвешенным – авось само рассосется. Однако не получилось – последовал очередной иск в суд, в котором проезд через территории крупного торгового центра требуют сделать бессрочным.

Законодательство:

Согласно статьи 274 Гражданского кодекса РФ установление сервитута допускается в исключительных случаях. Он может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом). 

Альтернатива бездействию

Так, может быть, и стоит разрешить проезд и забыть об этом, как о дурном сне? Но, судя по всему, аппетит приходит во время еды. Следом могут появиться требования, что жильцам нужны 70 парковочных мест на стоянке торгово-развлекательного комплекса! Да и сквозной проезд не так безвреден, как кажется на первый взгляд.

– Мои доверители несут большую дополнительную нагрузку, которая мешает вести бизнес на территории Республики Башкортостан, – говорит адвокат ТКЦ «Ультра» Эдита Валеева. – Транспортные средства строителей повреждают асфальтное покрытие, посетители и арендаторы не могут найти места для парковки перед торговым центром… Очевидно, что после заселения жилого дома, его жильцы захотят парковать свои автомобили на нашей территории, арендованной в установленном законом порядке. Мы обязаны предоставлять посетителям и арендатором торгового центра парковочные места, следить, чтобы им было удобно и комфортно, создавать условия для погрузки и разгрузки товара без задержки машин автотранспортных компаний, поскольку это может повлечь штрафы и убытки. Напомню, что земельный участок с кадастровым номером 02:55:010910:5642 является прилегающей территорией ТКЦ «Ультра», статуса автомобильной дороги не имеет и, с момента ввода торгово-культурного центра в эксплуатацию, не предусматривает сквозного проезда.

Мэр Уфы Сергей Греков в марте этого года поручил проверить все выданные в городе разрешения на строительство жилых домов. «У нас выдано разрешений на 160 домов. Необходимо провести анализ, экспертизу всех разрешений». Результаты данной проверки еще не обнародованы.

– Странно, что чиновники до сих пор не установили, кто конкретно отвечает за выдачу разрешения на подобное строительство, – комментирует депутат Госсобрания-Курултая РБ Дмитрий Чувилин. – Решение вопроса с альтернативным проездом сразу бы сняло напряженность. Нужно лишь принять волевое решение, взять ответственность на себя. Но с этим в Уфе всегда были большие проблемы. Причина многих протестных акций последнего времени заключается именно в том, что у населения, бизнеса не спрашивают, как они хотят использовать земли, прилегающие к их месту проживания, работы.

Официально:

На сегодняшний день имеется возможность прохода, проезда в соответствии с требованиями нормативной документации к земельному участку с кадастровым номером 02:55:010910:2760 (где расположен жилой дом) без установления сервитута на земельный участок с кадастровым номером 02:55:010910:5642 (прилегающая территория ТКЦ «Ультра»). Это подтверждаются экспертным заключением № 000098/2020 от 03.12.2020 г., составленным ООО «Республиканский центр независимой потребительской экспертизы».

Слова депутата только подтверждает официальный ответ администрации Кировского района Уфы. В нем говорится, что вопрос организации проезда уже исследован Арбитражным судом РБ… Но срок сервитута уже закончился, подан новый иск, а воз и ныне там!

– Складывается впечатление, что муниципальные органы действуют исключительно в интересах застройщика ООО «Жилфонд», – жестко формулирует свою позицию адвокат Эдита Валеева. – Выдали разрешение на строительство при отсутствии подъездных путей, не желают благоустраивать имеющийся альтернативный проезд, ссылаясь на разные причины.

– Сегодня мы видим целый ряд конфликтов вокруг выдачи разрешений на строительство, распределения земли в Уфе, – говорит экономист Всеволод Спивак. – Их причина в отсутствии у бизнеса инструментов для диалога с властями. На местном уровне связующим звеном должны быть органы местного самоуправления. Но их реальные полномочия невелики. Желание управлять всем и сразу «сверху» на уровне республики только стимулирует локальные конфликты – за всем не уследишь, а это делает невозможным их решения собственными силами.

Цифра:

800 чиновников и должностных лиц привлекли к дисциплинарной ответственности за нарушения прав предпринимателей в 2020 году, 377 – к административной, 11 уголовных дел возбуждено. Такие данные были озвучены на Общественном совете по защите малого и среднего бизнеса при Прокуратуре РБ.